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不動産で節税とうるさい営業

やや忙しめで更新があまりできませんでした。最近はマーケットサマリーよりめっきり不動産ばかり見ています。前にも似たようなこと書きましたが、不動産営業が節税、節税とやたらうるさいという話です。

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住宅供給過剰が郊外田舎でも発生?

私の祖父の家は大阪から電車で2時間、駅からは近いものの郊外の見渡す限り田んぼだらけのひなびた雰囲気の田舎の農家なのですが、近年その風景が変わってきています。結構なスピードで住宅が増えてるんです。

それも戸建もさることながら、賃貸マンション・アパートの量が増えており、回りののどかな風景と少々ギャップを感じてしまうほどです。実は私の祖父も賃貸マンション持っています。

常に投資のことを考えている自分としては、このエリアは現在発展途上にあり、今投資すれば儲かるんじゃないかと一瞬思ってしまいます。

しかし冷静に見ますと、マンションは結構空き室があり、行政発表の人口統計ではそんなに悪くもないものの、特段に人口増加するようなエリアでもなく普通に減少傾向エリアです(不動産好きには当たり前の話ですが、基本的には人口の上昇するエリアは今後レアで、ほとんどは減少エリアです。日本全体で人口減少してますので)。

またこれは祖父の場合ですが、生産緑地指定後30年間経過(税負担少で宅地転用可)、農地や山林をたくさん運営する体力がない、マンションディベロッパーの売り込み攻勢、といった要素から、マンションを建てることを意思決定したようですが、土地柄からみて祖父の周辺の世帯でもずらっと同じような状況に置かれていると想定できます。ディベロッパー営業マンのセールストークとしては、「土地の有効活用」「回りの集落でもやっている」という地主向けアピールや「老後対策」「相続対策、節税」など個人サラリーマン投資家の将来不安をあおるようなトークが並び、どちらかといえば攻撃的な投資というよりは、やむなき状況ゆえといった根拠での投資という色合いが強そうです。

結果、一瞬は発展途上エリアかと勘違いしてしまいますが、今度はオーナー同士の食い合いとなり、実際にはいびつな形で住宅供給過剰状態(実際どうか知りませんが私にはそう見える)を生み出しています。

以上のことを考えると、投資(買い)は自分の主観より、置かれた人(売り)の立場を客観的に考慮したほうが良い結果を生みそうですね。自分は良い流れに乗っていくだけです。

それにしてもマンションデベロッパーはハイエナのような動きをしますね。自分の田舎がかなり変貌してしまい寂しい限りです。

■本日のトレード
ドル円は80円を割ってきていますが、ドルストレートを見ると対ドルで売り転換しておりドル売りの流れからリスク回避の流れに変わってきており注意が必要です。DJIAも5日連続陰線となっていて非常に不気味です。ポジションはひっこめていませんが、特に今のところ新規はなく静観しています。

■現在のポートフォリオ
ディー・エヌ・エー、サイバーエージェント、フリービット

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不動産投資で節税?

投資において税制の理解はある程度は必要ですが、こと不動産投資においては必須です。税理士並みの知識はいりませんが、まったく知識がなく「とりあえず買ってみました」なんて人は地雷の埋まったグラウンドでサッカーをやるくらい危険です。


株式<FXやCFDなど総合課税もの<<<<不動産投資 ってな感じでしょうか。


税制といってもすべてを理解するには日本の税制は複雑すぎるので、所得税・住民税の仕組み(法人化している場合は法人税)と、それらにおける経費、減価償却費の考え方と耐用年数、売却時の処理、消費税の取り回し、固定資産税がかかりますよ、ぐらいが頭に入っていれば問題ないと思います。


ところで、不動産業者さんと話をしていると、意外と不動産業者さんは税制をよくわかっていないことが多いです。この前話していた担当の人は固定資産税が損金になることを理解していませんでした。他の人でも話していると「あまり詳しくないな/知ったかぶりをしているな」と感ずるケースがよくあります。もっとも、彼らのメインスキームではないので(知っているとお客さんにいいアドバイスができて成約につながることもあるでしょうが)致し方ないのではとは思っています。


そんな彼らから、よく「不動産投資で節税になる」というセールストークが飛び出すことがあります。私はなぜ不動産投資で節税になるのか全く理解できません。


確かに他事業(不動産も含めて)で十分利益が出ている状態で、その利益に対する節税対策として、たとえば中古の木造アパートなど中古耐用年数が短い物件を取得し、短期で全額償却することで税金流出を抑えられますが、そういうわけでもない、たとえば新築ワンルーム分譲の物件でもそのようなセールストークをしてきます。


なぜ節税になるのか理由を問うと、「必要経費を算入して利益を減らせますよ」とかいうのですが、そもそも必要経費はその投資を実行して初めて発生するものですから、節税ではなく投資の中に織り込み済みの話でたり前です。もしドサクサで投資とほとんど関係ない経費を必要経費として計上することを言っているのであれば、それは脱税行為の助長ともとられかねません。


また運用がうまくいかず損失が発生した場合には確かに税金は下がりますが、そんなものはすでに投資でもなんでもないので税金を払った方がましです。


だいたい節税のセールストークをしてくる担当に限って、こちらが「ワンルーム分譲は興味がない」って言っているのに、しつこく分譲物件ばかり勧めてきます。


てな感じで、つい節税のキーワードが出ると問い詰めてしまうので、不動産業者さんに嫌われて、いい物件が回ってこないんですよね(是非ともお願いします・・・)


【本日のトレード】
サイバーエージェントが26万を割ってきたので、予定通り寄り付きから空売りし、さらに売り増しポジション追加しましたが、本日反発しています。ネックライン26万割れとみていたのですがもう少し下なのかもしれません。明日も反発するようでしたら撤退予定です。


【現在のポートフォリオ】
サイバーエージェント売り

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海外不動産に興味があります

日経225はレンジをようやく抜けてきた風の動きですが、DJIAが噴火しているのと比較してどうにもモサい動きです。もちろん震災の影響もあるのでしょうが、仮になかったとしてもモサい動きをしていたのではないかと想定します。


海外を見てますと、徐々に経済立国でなくなってきている日本を投資の地場にしていることがアホらしいというか非効率な気がしてなりません。


全く知見はないのですが、円高もまだまだ進行局面でもありますし、これを活用したいので最近は海外不動産でも真剣に調べてみようとしています。


本日は9800を超えてきたので225ミニに買いを入れてみました。サーバーエージェントはショートをホールド中です。

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「みんなで大家さん」って何だ?

みんなで大家さん6号」という不動産金融商品があり、私のところにしょっちゅう広告メールが飛んできます。


業者の保有物件にみんなで投資して分配金6%を得ようというものです。1口100万で3年満期です。なんともまあおいしそうな話です。


興味本位で広告をじっくりとみてみたのですが、なんと、田舎(長野県)のパチンコ屋に一点投資です。これにはビビりました。


このパチンコ屋チェーンがいかほどなのかは素人で長野県に縁もゆかりもない私には全く分かりませんが、最近私の周辺(郊外)では全国区の大型店が進出してきて豊富な資金力にものを言わせた営業力で既存店客を食い尽くし、既存店を干からびさせるシーンを何店も目の当たりにしています。


もし投資対象が極端な話、倒産でもしたら、分配はゼロになるだけでなく元本もゼロの可能性を否定できません。田舎はつぶれたパチンコ屋が長期にわたり放置されている風景が見られます。全く買い手がつかないのでしょう。これに対してリターンが6%と逆に上限が限定されていることから、業者が個人にリスクを負わせてリスクヘッジしている風にも見えてしまいます。


そもそも広告でいうような安全な物件であれば業者単独で回していればいいのに、わざわざ執拗に募集かけて個人に分配しようとする理由はいったいなんでしょうか?


現在までの実績では分配金、元本返済とも予定どおりとのことですが、十分にリスクは高く、いつかババを引く可能性も否定できません。個人に対してそうそううまい話はありませんね。


本日は近況注目のサイバーエージェントに朝からショートで指していましたが、どうにも刺さりませんでしたので、じれて後場から成行エントリーして売り建てました。

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掲載履歴
ダイヤモンドZai 2009年1月号ダイヤモンドZai 2009年1月号


日経マネー 2008年6月号日経マネー 2008年6月号


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プロフィール

bossa777

Author:bossa777
30代妻子持ちサラリーマンのスイングトレーダー改め起業家トレーダーです。1996年(20歳)で奨学金をつぎ込み180万から株式投資をはじめましたが、わずか1年で資産が60万を割り、発狂寸前で相場の世界から退場を余儀なくされました。その後、規制緩和・ネット売買時代突入を機に、1999年より再び相場の世界へ再チャレンジしました。現在は起業しており、株式だけでなく、FX、CFD、不動産など幅広く投資対象を広げています。「感情を制すものが相場を制す」をモットーに日夜相場と格闘しています。

運用実績
1996.08-97.08 180万→58万(退場)
1999.08 60万(再起)
1999 151万(+152.20%)
2000 131万(-13.41%)
2001 79万(-39.53%)
2002 61万(-28.84%)(退場を検討)
2003 321万(+783.50%)
2004 679万(+206.73%)
2005 967万(+42.47%) (...)
2006 2530万(+161.52%)
2007 6767万(+167.47%)
2008 7766万(+47.44%)(うち1500万出金)
2009以降 ややこしいので公開やめ
※07年よりFX込み、前年比は入出金を控除して計算
※このほかに10年から不動産所得が少しあります
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