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不動産投資で節税?

投資において税制の理解はある程度は必要ですが、こと不動産投資においては必須です。税理士並みの知識はいりませんが、まったく知識がなく「とりあえず買ってみました」なんて人は地雷の埋まったグラウンドでサッカーをやるくらい危険です。


株式<FXやCFDなど総合課税もの<<<<不動産投資 ってな感じでしょうか。


税制といってもすべてを理解するには日本の税制は複雑すぎるので、所得税・住民税の仕組み(法人化している場合は法人税)と、それらにおける経費、減価償却費の考え方と耐用年数、売却時の処理、消費税の取り回し、固定資産税がかかりますよ、ぐらいが頭に入っていれば問題ないと思います。


ところで、不動産業者さんと話をしていると、意外と不動産業者さんは税制をよくわかっていないことが多いです。この前話していた担当の人は固定資産税が損金になることを理解していませんでした。他の人でも話していると「あまり詳しくないな/知ったかぶりをしているな」と感ずるケースがよくあります。もっとも、彼らのメインスキームではないので(知っているとお客さんにいいアドバイスができて成約につながることもあるでしょうが)致し方ないのではとは思っています。


そんな彼らから、よく「不動産投資で節税になる」というセールストークが飛び出すことがあります。私はなぜ不動産投資で節税になるのか全く理解できません。


確かに他事業(不動産も含めて)で十分利益が出ている状態で、その利益に対する節税対策として、たとえば中古の木造アパートなど中古耐用年数が短い物件を取得し、短期で全額償却することで税金流出を抑えられますが、そういうわけでもない、たとえば新築ワンルーム分譲の物件でもそのようなセールストークをしてきます。


なぜ節税になるのか理由を問うと、「必要経費を算入して利益を減らせますよ」とかいうのですが、そもそも必要経費はその投資を実行して初めて発生するものですから、節税ではなく投資の中に織り込み済みの話でたり前です。もしドサクサで投資とほとんど関係ない経費を必要経費として計上することを言っているのであれば、それは脱税行為の助長ともとられかねません。


また運用がうまくいかず損失が発生した場合には確かに税金は下がりますが、そんなものはすでに投資でもなんでもないので税金を払った方がましです。


だいたい節税のセールストークをしてくる担当に限って、こちらが「ワンルーム分譲は興味がない」って言っているのに、しつこく分譲物件ばかり勧めてきます。


てな感じで、つい節税のキーワードが出ると問い詰めてしまうので、不動産業者さんに嫌われて、いい物件が回ってこないんですよね(是非ともお願いします・・・)


【本日のトレード】
サイバーエージェントが26万を割ってきたので、予定通り寄り付きから空売りし、さらに売り増しポジション追加しましたが、本日反発しています。ネックライン26万割れとみていたのですがもう少し下なのかもしれません。明日も反発するようでしたら撤退予定です。


【現在のポートフォリオ】
サイバーエージェント売り

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ダイヤモンドZai 2009年1月号ダイヤモンドZai 2009年1月号


日経マネー 2008年6月号日経マネー 2008年6月号


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プロフィール

bossa777

Author:bossa777
30代妻子持ちサラリーマンのスイングトレーダー改め起業家トレーダーです。1996年(20歳)で奨学金をつぎ込み180万から株式投資をはじめましたが、わずか1年で資産が60万を割り、発狂寸前で相場の世界から退場を余儀なくされました。その後、規制緩和・ネット売買時代突入を機に、1999年より再び相場の世界へ再チャレンジしました。現在は起業しており、株式だけでなく、FX、CFD、不動産など幅広く投資対象を広げています。「感情を制すものが相場を制す」をモットーに日夜相場と格闘しています。

運用実績
1996.08-97.08 180万→58万(退場)
1999.08 60万(再起)
1999 151万(+152.20%)
2000 131万(-13.41%)
2001 79万(-39.53%)
2002 61万(-28.84%)(退場を検討)
2003 321万(+783.50%)
2004 679万(+206.73%)
2005 967万(+42.47%) (...)
2006 2530万(+161.52%)
2007 6767万(+167.47%)
2008 7766万(+47.44%)(うち1500万出金)
2009以降 ややこしいので公開やめ
※07年よりFX込み、前年比は入出金を控除して計算
※このほかに10年から不動産所得が少しあります
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